之后，杭城突降暴雨，導(dǎo)致李某所在小區(qū)的地下車庫進水，李某以及其他業(yè)主停放于車庫內(nèi)的車輛被水浸泡，造成巨大損失。事后，李某等人認(rèn)為地下車庫設(shè)計存在問題，要求開發(fā)商賠償，同時認(rèn)為物業(yè)公司采取的應(yīng)對措施不到位，也要求物業(yè)公司進行賠償。后因三方無法達成一致，李某等人將開發(fā)商和物業(yè)公司起訴至法院。律師觀點：

　　

　　本案主要有3個法律關(guān)系：一是李某和開發(fā)商之間的車位轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系;二是李某和物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系;三是地下車庫進水后造成車輛損失的侵權(quán)責(zé)任關(guān)系。由于合同具有相對性且承擔(dān)的只是違約責(zé)任，而李某和開發(fā)商、物業(yè)公司之間是不同性質(zhì)的合同，故無法通過提起一個合同之訴同時要求開發(fā)商和物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任，因此本案中李某可通過提起侵權(quán)之訴較好地實現(xiàn)自己的訴求。

 

地下車庫防汛堵水墻，不銹鋼車庫防洪擋水門，鋁合金堵水墻，不銹鋼防水門

　　

　　就本案而言，開發(fā)商和物業(yè)公司對李某的損失是否需要承擔(dān)賠償責(zé)任，關(guān)鍵在于他們對該損失的發(fā)生是否存在過錯。具體可以從以下幾個方面進行分析：

　　

　　第一，暴雨導(dǎo)致地下車庫進水、車輛受損是否屬于不可抗力?本案中，雖然不能避免這場暴雨的到來，但是可以通過氣象預(yù)報預(yù)見到惡劣天氣，也可以通過行動主動避免暴雨帶來的不利后果。因此這并非不可抗力，開發(fā)商和物業(yè)公司不能以此為由免除自己的責(zé)任。

　　

　　第二，對開發(fā)商來說，其依法負(fù)有按照規(guī)范要求建設(shè)地下車庫并向李某交付符合規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的車位的義務(wù)。具體而言，《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》中“給水排水”部分規(guī)定，“地下汽車庫宜設(shè)置帶隔油措施的集水坑和排水泵”。也就是說，地下車庫不僅要有集水坑來蓄積進水，而且還要有排水泵來排水。如果李某所在小區(qū)的地下車庫符合設(shè)計規(guī)范的要求，那么在車位已經(jīng)交付李某的情況下，使用過程中的風(fēng)險應(yīng)由李某自己承擔(dān)，即使因暴雨導(dǎo)致地下車庫進水，開發(fā)商對此也不存在過錯，因此無需承擔(dān)賠償責(zé)任。相反，如果開發(fā)商沒有按照設(shè)計規(guī)范的要求施工，地下車庫本身就存在排水缺陷，則可推定開發(fā)商對于損失的發(fā)生存在過錯，因此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　

　　第三，對物業(yè)公司來說，應(yīng)當(dāng)積極履行物業(yè)管理職責(zé)，并采取有效措施避免地下車庫進水給業(yè)主造成損失，具體可以從以下幾個方面來判斷物業(yè)公司是否已經(jīng)盡到了管理職責(zé)：(1)事先有無應(yīng)對突發(fā)水災(zāi)的工作預(yù)案;(2)如氣象預(yù)報已經(jīng)預(yù)測到暴雨的，有無事先提醒業(yè)主;(3)暴雨發(fā)生時，有無及時通知業(yè)主將車開至地面;(4)暴雨發(fā)生時有無采取必要措施進行應(yīng)對。

　　

　　當(dāng)然，即使開發(fā)商和物業(yè)公司因為存在過錯而承擔(dān)賠償責(zé)任，一般情況下也不會是全部責(zé)任。